Un fondo inmobiliario global, con Janus Henderson

Durante el último trimestre de 2019, el S&P 500 retrocedía un 13,52 por ciento, incluyendo dividendos, frente a tan sólo un 6,10 por ciento del FTSE NAREIT All Equity R.E.I.T.s Index. Durante todo el pasado año, el descenso del S&P 500 fue de 4,40 por ciento, incluyendo dividendos, mientras que el FTSE NAREIT sólo retrocedía un 4 por ciento.

Esta es una de las mayores bondades de este sector, que en momentos de mercado en que otros sectores comienzan a flaquear, el inmobiliario continúa avanzando. Por esta razón un fondo que invierta su cartera en el sector inmobiliario puede aportar cierta protección a una cartera diversificada frente a los vaivenes del mercado. Es además una buena forma de acceder a la inversión inmobiliaria para alguien que no dispone de un gran patrimonio.

Los fondos de inversión de la categoría VDOS de Inmobiliario Indirecto, que invierten en compañías cotizadas cuya actividad principal está relacionada con el sector inmobiliario, como promociones, venta y administración de inmuebles, corredores y tasadores de inmuebles. Su revalorización en el año es de 15,18 por ciento.

De una selección de fondos de esta categoría, con la mayor calificación, de cinco estrellas de VDOS, el mejor comportamiento desde enero corresponde a la clase A de capitalización en dólares de JANUS HENDERSON GLOBAL REAL ESTATE con un 20,23 por ciento de revalorización.

Es un fondo de renta variable global que busca proporcionar retornos, tanto por la apreciación del capital como por la generación de rentas, a partir del crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario global. El fondo invierte en una variedad de valores cotizados públicamente que deriven la mayoría de sus ingresos a partir de actividades inmobiliarias o relacionadas con el sector inmobiliario.

Apoyándose en la presencia global de la gestora, gestores y analistas basados en Europa, Asia y Norteamérica proporcionan una valiosa experiencia local en la selección de valores. Los procesos de inversión se hacen a medida para cada región.

Sigue un estilo de gestión activa, consciente del riesgo, enfatizando las consideraciones de calidad, el análisis en profundidad de compañías y las proyecciones cuantitativas. El resultado final es una cartera de alta convicción, seleccionándose las mejores ideas a partir de un amplio universo, con el objetivo de buscar valor añadido a través de todo el espectro de capitalización de mercado.

El fondo está gestionado conjuntamente por Guy Barnard, CFA, y Tim Gibson, ambos Codirectores de Renta Variable Inmobiliaria. Guy Barnard ocupa esta posición en Janus Henderson Investors desde 2014. También es el responsable de la gestión de las estrategias de Renta Variable Inmobiliaria. Guy se incorporó a Henderson en 2006 como analista y pasó a gestionar en 2008 y a ser Subdirector de Renta Variable Inmobiliaria Global en 2012. Con anterioridad trabajó en control financiero en UBS. Se licenció con matrícula de honor en matemáticas y dirección por la Universidad de Loughborough. Cuenta con la certificación CFA (Chartered Financial Analyst) y con 16 años de experiencia en el sector financiero.

El proceso inversor se apoya en una selección individual de valores bottom-up, principal generadora del alfa de la cartera. Es una cartera concentrada de entre 50 y 60 valores globales, seleccionados a partir de un universo de 500 acciones, con un objetivo de active share (una medida de lo activa que es la gestión de la cartera) de más de 70 por ciento.

La selección de valores se hace a nivel regional, siendo el equipo global quien determina las asignaciones en base al retorno total esperado y al nivel de convicción del equipo regional. El tamaño de la posición se mantiene alineado con el tiempo estimado de retorno desde la adquisición del título hasta su compra. El peso mínimo activo a nivel regional es de 150 puntos básicos para cada posición.

El enfoque bottom-up se combina con un enfoque top-down de gestión de riesgo que refuerza en enfoque en la selección de valores. Se restringen las desviaciones, en cuanto a ponderación por país y región, de un +/- 5 por ciento respecto al índice de referencia; individualmente, se limitan a un 5 por ciento de ponderación máxima sobre el índice de referencia y a un máximo de 10 por ciento por tamaño de la posición. Se limitan también los títulos ilíquidos. Adicionalmente, se controla el riesgo en las diferentes etapas de negociación: a nivel de mesa de negociación durante el pre-trade; por medio de sistemas centrales, durante el pre-trade y post-trade, y a través de un equipo de riesgo independiente en el post-trade.

La cartera resultante incluye entre sus mayores posiciones acciones de Prologis Inc (4,70%) Alexandra Real State Equities (3,70%) VICI Propertis Inc (3,40%) Goodman Group (3,40%) y Sun Communities Inc (3,40%). Por sector, las mayores ponderaciones corresponden a REITS Industriales (21%) REITS Residenciales (11%) REITS Diversificados (10,10%) y REITS de Oficinas (8,90%). Recordemos que REITS es el acrónimo inglés para Real State Investment Trusts, equivalente a las SOCIMIs españolas.

Por rentabilidad, el fondo se sitúa entre los mejores de su categoría, en el primer quintil, durante 2016, 2018 y 2019. A tres años, registra un dato de volatilidad de 12,35 por ciento y de 14,13 por ciento en el último año, periodo en que registra una ratio Sharpe de 1,16 y su tracking error, respecto al índice de su categoría, de 4,46 por ciento. La suscripción la clase A de capitalización en dólares de JANUS HENDERSON GLOBAL REAL ESTATE requiere una aportación mínima inicial de 2.500 dólares (aproximadamente 2.214 euros) aplicando a sus partícipes una comisión fija de hasta 1,25 por ciento.

El fondo tiene una clase luxemburguesa, además de la clase irlandesa aquí descrita, que se diferencian en que el fondo dublinés está referenciado a un índice, el FTSE EPRA/NAREIT Global, que incluye mercados emergentes, mientras que el fondo luxemburgués está referenciado a un índice de mercados desarrollados. Así pues, aunque hay bastantes coincidencias de valores en las dos estrategias (95 por ciento de los valores del fondo irlandés están también en el luxemburgués) la estrategia de Dublín tiene una ponderación marginalmente mayor en mercados emergentes, que actualmente es de un 6 por ciento respecto a un 1 por ciento. Tanto el equipo como el proceso inversor están completamente alineados en ambas estrategias.

De acuerdo con el equipo gestor, aunque el crecimiento del capital sea moderado, los fundamentales del sector inmobiliario continúan siendo sólidos. Tanto oferta como demanda se mantienen bien equilibrados en la mayoría de las ciudades y sectores, y la demanda inversora de inmuebles físicos, un activo real con un potencial de rentas atractivo y en crecimiento, mantiene su fortaleza.

Sin embargo, los diferenciales de retornos a nivel de propiedad pueden ampliarse en los próximos años, si se consideran factores cíclicos y estructurales, por lo que es importante ser cada vez más selectivo.

En este entorno, el equipo gestor continuará jugando con sus fortalezas, reduciendo los riesgos macro y focalizándose en la selección de valores bottom-up para impulsar los retornos a través de una cartera concentrada y de alta convicción. Continúan focalizándose en compañías con capacidad para aumentar ingresos y dividendos y en las mejor posicionadas para beneficiarse de avances tecnológicos, que están cambiando el comportamiento de los consumidores y cambiando las necesidades y usos datos al sector inmobiliario. Por otra parte, a medida que el crecimiento se ralentiza en el mercado, el equipo gestor da más énfasis a activos, balances y equipos directivos de calidad. En su experiencia, el valor de estos factores se hace notar en este punto del ciclo económico.

La sostenida evolución del fondo en los últimos tres años, tanto por rentabilidad como por volatilidad, hacen a la clase A de capitalización en dólares de JANUS HENDERSON GLOBAL REAL ESTATE merecedor de la calificación cinco estrellas de VDOS.