IberCaja Inmobilario, inviertiendo en REITs, SOCIMIs e Infraestructuras
El sector inmobiliario, epicentro del terremoto que supuso la crisis, está resurgiendo en Europa y EEUU, y comienza a levantar el vuelo en España. Las SOCIMIS empiezan a atraer inversores internacionales y la Bolsa acaba de crear el nuevo índice bursátil subsectorial SOCIMI con Lar España Real Estate, Axia Real Estate y Merlin Properties como componentes, las tres SOCIMIS cotizadas en el mercado continuo con mayor capitalización.
Los fondos de inversión que invierten en activos inmobiliarios a través de sociedades cotizadas como las SOCIMI - conocidas como REITs por sus siglas en inglés (Real Estate Investment Trust) – están teniendo un excelente resultado, con la categoría VDOS de Inmobiliario Indirecto obteniendo una revalorización de 12,54 por ciento, en lo que llevamos de año.
Uno de sus representantes más notables es el fondo IBERCAJA INMOBILIARIO que en su clase B gana en el año un 13,45 por ciento por rentabilidad.
Invierte primordialmente en REITs aunque también puede incluir en su cartera empresas de infraestructuras, concesionarias y de materiales de construcción. Cuenta con flexibilidad para invertir a nivel global, aprovechando las mejores oportunidades allí donde se presenten.
Pedro Lacambra se encarga de la gestión del fondo Inmobiliario desde hace más de 6 años, batiendo consistentemente al índice de referencia. Actualmente es reconocido internacionalmente por la publicación británica Citywire con rating Plus. Pedro se incorporó a Ibercaja Gestión en 2008 como gestor de Fondos de inversión y de pensiones de renta variable y mixtos. Bajo su responsabilidad recaen las inversiones en el sector inmobiliario, small caps, Japón y fondos de fondos de renta variable. Con anterioridad fue becario en el departamento de Derecho Mercantil de Garrigues. Es Licenciado en Administración y Dirección de empresas y en Derecho con especialidad en Derecho Empresarial y cuenta con un Master en Gestión de Carteras por el IEB.
El proceso inversor pasa por una fase inicial de análisis macroeconómico para identificar las áreas geográficas donde se seleccionarán las potenciales inversiones. Las magnitudes macro son fundamentales a la hora de invertir en un sector cíclico como es el sector inmobiliario y de construcción. Se analizan también las tendencias de los mercados concretos, atendiendo en el caso del inmobiliario a la dinámica de rentas, espacios vacantes, yields a las que los activos se adquieren y perspectiva de crecimientos en sus valoraciones.
Una vez identificadas las áreas geográficas donde centrar la atención, se discrimina entre sectores residencial, de oficinas o comercial. Por último, se efectúa un estudio pormenorizado de cada compañía que entra en el ámbito preseleccionado de inversión. Se seleccionan aquellas que, a un precio razonable, presentas buenas perspectivas en el crecimiento de sus beneficios. La gestión es extremadamente activa, por lo que el gestor se desvía en gran medida de su índice de referencia.
La cartera del fondo incluye actualmente entre sus mayores posiciones Deustsche Wohnen, Deutsche Anningtong, British Land, Hammerson y Ferrovial. Por área geográfica mantienen una exposición de un 27,89 por ciento a Reino Unido, un 18 por ciento a Alemania, un 16,45 por ciento a EEUU, un 8,48 por ciento a Francia y un 6,14 por ciento a España.
La evolución histórica del fondo por rentabilidad lo sitúa entre los mejores de su categoría, en el primer quintil, durante 2013 y 2015, batiendo al índice de su categoría en 2012. A tres años registra una controlada volatilidad de 7,99 por ciento, mientras que a un año el dato es de 11,28 por ciento, con una Sharpe en este último periodo anual de 2,44 y un tracking error, con respecto al índice de su categoría, de 5,78 por ciento. Para suscribir este fondo se requiere una aportación mínima de 6 euros, la misma cantidad que es necesaria para mantenerse como partícipe. Partícipes a los que se aplica una comisión fija de 1,92 por ciento y de depósito de 0,20 por ciento.
En estos momentos la gestora considera atractiva la inversión en el sector inmobiliario. A través de la inversión indirecta vía compra de compañías inmobiliarias cotizadas, aprovechan la liquidez que estos valores aportan. En un entorno de tipos de interés tan bajos, la inversión en esta clase de activo ofrece unos dividendos atractivos y recurrentes que están asegurados por la generación de caja derivada de las rentas de alquiler. Los bajos costes de financiación actuales también favorecen tanto sus cuentas financieras como su capacidad para pagar dividendos. Actualmente las empresas inmobiliarias cotizadas tienen facilidad de emitir deuda o realizar ampliaciones de capital en términos muy favorables para realizar adquisiciones que generen valor añadido.
Tras años fuera del sector inmobiliario español, han comenzado a construir posiciones a través de Merlin Properties y Axia, que ya han comenzado su proceso de inversión adquiriendo activos a unas yield realmente atractivas, en un mercado que durante los últimos años ha estado muy deprimido. El equipo gestor estima que en España volveremos a ver un crecimiento económico y, partiendo de rentas en mínimos históricos, queda un amplio espacio por recorrer.
Tienen también inversiones en el mercado residencial alemán, especialmente centrados en Berlín, donde se están comprando activos a unas yield similares, aunque las rentas crecen a un ritmo mayor. La renta disponible de los hogares alemanes ha crecido a un ritmo muy superior al precio de las viviendas, y el crecimiento poblacional, apoyado por la inmigración, es también mayor que el ritmo de construcción de viviendas.
En Reino Unido se centran en activos de oficinas en zonas prime en Londres, aunque están comenzado a ser más cautos. Este mercado lo ha hecho realmente bien, teniendo las yields ya en sus mínimos históricos. Posiblemente no se verán alzas fuertes en las cotizaciones de las compañías de Reino Unido, pero la tendencia puede seguir siendo positiva, especialmente si se es muy selectivo.
Los principales riesgos son las elecciones generales y el posible referéndum sobre la salida del país de la Unión Europea que Cameron prometió llevar a cabo si era reelegido. Un aumento en los impuestos a la adquisición de la vivienda y disminución de las ayudas a las compras también es un riesgo a monitorizar. Un riesgo potencial en Alemania es la implantación a mediados de este año de techos en las rentas de los alquileres residenciales. En España, riesgos políticos en período preelectoral, que puedan generar volatilidad, y un posible menor crecimiento económico de lo esperado.
Consideran atractiva también la inversión en infraestructuras de calidad, que se van a beneficiar de la recuperación económica en euros y son fuertes generadoras de caja, distribuyendo atractivos dividendos.
Además de la excelente rentabilidad que el fondo obtiene – un 26,79 por ciento a un año y un 80,52 por ciento a tres años – su reducida volatilidad lo posiciona en el quintil cinco por este concepto, entre los mejores de su categoría, en el último periodo de tres años. Unos resultados que lo hacen merecedor de la calificación cinco estrellas de VDOS.
