Inmobiliarias cotizadas (SOCIMIs o REITS) para un mayor crecimiento del capital
Muchos inversores se preguntan hasta cuando va a durar la actual bonanza de mercado y cuánto recorrido pueden tener aún los principales índices de renta variable, desde los actuales máximos históricos. Puede pensarse que incluir renta variable y renta fija en la cartera supone una diversificación adecuada, pero en esta etapa de mercado hay razones para creer que hay una tercera alternativa en el sector de empresas cotizadas del sector inmobiliario, que presentan fundamentales sólidos.
Este tipo de activo tiene unas características atractivas para el inversor. Distribuye dividendos de forma estable y consistente, ofrece un crecimiento de beneficios sostenido y una apreciación del capital estable a largo plazo, Las valoraciones actuales y sus fundamentales son atractivas y, además, las inmobiliarias cotizadas tienen potencial para ofrecer a los inversores acceso a propiedades de calidad y empresas dirigidas por alguno de los emprendedores más destacados del sector. Y puesto que son compañías cotizadas en Bolsa, se puede acceder a estas inversiones en tiempo real.
Entre los fondos que invierten su cartera en compañías inmobiliarias cotizadas, con la calificación más elevada, cinco estrellas de VDOS, el mejor resultado durante el año lo obtiene la clase A de GVC GAESCO OPORTUNIDAD EMPRESAS INMOBILIARIAS R.V A con una revalorización de 14,74 por ciento en el año. A un año su rentabilidad es de un 19,15 por ciento, con un dato de volatilidad de 7,74 por ciento. Tomando como referencia el índice STOXX Global 1800 Real Estate Eur (price) Index, el fondo tiene una filosofía de fully invested, con una exposición a renta variable como mínimo del 85 por ciento, siendo del 100 por ciento en situaciones normales de mercado, siempre respetando los coeficientes mínimos de liquidez. Su inversión en renta variable se materializa en empresas inmobiliarias y sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMIs, REITs o entidades extranjeras equivalentes) negociados en cualquier mercado autorizado. Entre las mayores posiciones en la cartera del fondo encontramos nombres como Cellnex Telecom SA (10,70%) Quabit Inmobiliaria SA (8,35%) IWG Plc (6,19%) Modern Land (China) Co Ltd (5,27%) y Orpea SA (5,16%).
Con una rentabilidad de 14,43 por ciento en el año, la clase A2 en euros de HENDERSON HF - PAN EUROPEAN PROPERTY EQUITIES en el último año se revaloriza un 20,39 por ciento, con un coste por volatilidad de 9,02 por ciento. Se propone como objetivo lograr una revalorización del capital a largo plazo, invirtiendo al menos el 75 por ciento de sus activos totales en valores de renta variable de sociedades o fondos de inversión inmobiliaria europeos. Referencia su gestión al índice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Capped Net TRI, incluyendo entre las mayores posiciones en su cartera acciones de Deutsche Wohnen SE (9,59%) Unibail Rodamco SE (7,47%) British Land Company PLC (6,19%) Icade SA (5,11%) y Klepierre SA (4,83%).
La clase A de capitalización en euros de AXA AEDIFICANDI obtiene desde enero un 13,85 por ciento de rentabilidad y un 16,55 por ciento a un año, periodo en que registra una volatilidad de 8,68 por ciento. Sigue un estilo de gestión dinámica a medio y largo plazo para un horizonte de inversión superior a 5 años, invirtiendo, en particular, en valores del sector inmobiliario de la zona euro que cotizan en Bolsa. Toma como referencia un índice compuesto de FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped net TR (90%) y FTSE EPRA/NAREIT Global Developed net TR (10%). Las mayores posiciones en la cartera del fondo incluyen nombres como LEG Inmobilien (9,09%) Klepierre (8,66%) Deutsche Wohnen (7,47%) Unibail-Rodamco (6,71%) Warehouses de Paw Comm VA (4,98%) y Vonovia SA (4,80%).
Si bien es cierto que la renta variable global ha tenido una evolución superior al sector inmobiliario, como tipo de activo, en el pasado se ha probado que, al añadir activos inmobiliarios a una cartera de acciones y bonos generaba normalmente un efecto positivo en su rentabilidad y riesgo. Los activos inmobiliarios aumentaban de forma significativa los retornos al mismo tiempo que aumentaban ligeramente su riesgo, medido por su volatilidad, dando como resultado una mejora en su ratio Sharpe (retornos ajustados por riesgo).
El inferior comportamiento del sector inmobiliario en los últimos trimestres puede achacarse en parte a la preocupación sobre la subida de los tipos de interés, particularmente en EE.UU. En la última mitad de 2016, los rendimientos del Bono del Tesoro a 10 años subió desde 1,35 por ciento hasta 2,46 por ciento, aunque han retrocedido nuevamente en base a la preocupación por un posible menor crecimiento y una inflación que se mantiene baja, que continúa cuestionando la velocidad de la subida de tipos.
Puede que un giro en el ciclo de tipos de interés en EE.UU. pueda tener un impacto negativo a medio plazo sobre los precios inmobiliarios globales, pero se ha demostrado que, durante los últimos 25 años, este tipo de activo se ha comportado bien en etapas de subidas de tipos. Una de las razones que puede explicar este comportamiento es que los periodos de subida de tipos suelen coincidir con un mayor crecimiento económico. Al mismo tiempo que la actividad económica se acelera, se crean más puestos de trabajo y, como consecuencia, los salarios aumentan. En este entorno, la demanda del sector tiende también al alza.
