Rentas periódicas y descorrelación con el mercado, principales ventajas de los activos inmobiliarios
La pandemia de COVID ha tenido como consecuencia importantes cambios en la forma en que vivimos y trabajamos. Si bien algunos de estos cambios podemos esperar que nunca tengamos que pasar de nuevo por ellos, otros parece que van a perdurar. Entre este tipo de cambios se incluirían una mayor comodidad en nuestros hábitos de consumo y condiciones de trabajo más acomodaticias. Ahora es posible conseguir los bienes que deseamos desde la comodidad de nuestros hogares y hacer negocios sin asistir a un lugar de trabajo, y todo gracias a la imparable tendencia de la digitalización. A medida que la tecnología avanza, es probable que ambas actividades se vuelvan aún más atractivas.
Puede pensarse, por tanto, que grandes segmentos de los activos inmobiliarios globales se verán fuertemente afectados, para bien y para mal, por la digitalización, especialmente en los sectores industrial y de oficinas. Y, si esto es así, la asignación de activos en una cartera debería reflejar esta tendencia imparable.
Si bien el comercio electrónico sustituye las tiendas por páginas web, sus necesidades de inmuebles físicos siguen siendo enormes. Los almacenes, centros de distribución y cumplimiento y otras propiedades industriales son fundamentales para satisfacer nuestra creciente demanda de productos entregados a domicilio. Con el comercio electrónico, el 100 por ciento del inventario se almacena en almacenes, en lugar de distribuirse entre los estantes de las tiendas y las trastiendas. Esta característica permite una mayor variedad de productos, niveles de inventario más detallados, operaciones de envío de paquetes que requieren mucho espacio y actividades de valor añadido, como el procesamiento de devoluciones. Como resultado, se estima que el comercio electrónico requiere tres veces más metros cuadrados de almacén industrial que el comercio minorista tradicional para cumplir con sus pedidos.
El experimento de trabajo remoto masivo durante los confinamientos, por otra parte, ha hecho que las empresas comiencen a tomar diferentes enfoques respecto a la localización física de sus empleados. Mientras algunos están exigiendo un regreso completo a la oficina, otros están adoptando sistemas laborables híbridos o incluso completamente remotos. Como resultado, la actividad derivada a partir de los empleados de Nueva York, a finales de septiembre de 2021, era un 52 por ciento inferior a los niveles previos a la pandemia, y en Londres y Singapur se situaba por debajo del 42 y del 21 por ciento respectivamente. Beneficiándose de esta tendencia, las viviendas de las ciudades de tamaño mediano están teniendo un fuerte aumento de demanda, con un buen número de teletrabajadores que eligen vivir en ciudades en los que el coste de la vida es menor y cuentan con una buena oferta de entretenimiento.
Todos estos cambios en el sector inmobiliario y su potencial para ofrecer a los inversores rentas periódicas, en una etapa en que la renta fija no puede cumplir este propósito, han llevado a los fondos de inversión de la categoría sectorial VDOS de Inmobiliario a estar entre las cinco categorías sectoriales más rentables en el año, obteniendo una rentabilidad media de 25,46 por ciento.
De una selección por volatilidad a un año de los fondos de esta categoría, con calificación de cinco estrellas de VDOS y aportación mínima igual o inferior a 6.000 euros, el menos volátil es la clase E2 con cobertura en euros de BLACKROCK GLOBAL REAL ASSET SECURITIES E2 EUR HEDGED con un 6,40 por ciento en el último año, situándose entre los mejores de su categoría por este concepto, en el quintil cinco. En el año obtiene una rentabilidad de 20,88 por ciento y de 21,29 por ciento a un año. Se propone como objetivo obtener una rentabilidad de su inversión a través de una combinación de crecimiento del capital y rendimientos de los activos del Fondo. Para ello, invierte a escala mundial al menos el 70 por ciento de su activo total en empresas cuya actividad económica principal esté en los sectores inmobiliario y de infraestructuras. Puede incluir empresas centradas en bienes inmobiliarios residenciales y/o comerciales, así como que operen con bienes inmobiliarios y empresas propietarias de bienes inmobiliarios, incluidos los (REIT), vehículos de inversión de tipo cerrado que gestionan y poseen propiedades inmobiliarias en las que invierten. El sector de las infraestructuras puede incluir empresas que participan en la gestión, propiedad y operación de activos que prestan servicios básicos al público general. Utiliza un proceso de inversión basado en indicadores fundamentales que trata de evaluar el valor de un activo teniendo en cuenta factores cualitativos y cuantitativos, incluyendo factores macroeconómicos y financieros. Entre sus mayores posiciones encontramos acciones de Transurban Group Stapled Units (4,34%) Enel (4,15%) National Grid Plc (3,67%) Equinix Reit Inc (3,39%) y Severn Trent Plc (3,03%). Para suscribir la clase la clase E2 con cobertura en euros de este fondo se requiere una inversión mínima de 5.000 dólares (aproximadamente 4.400 euros), aplicando una comisión fija de 1,20 por ciento y de depósito de 0,40 por ciento.
La clase C de acumulación en dólares de SCHRODER ISF GLOBAL CITIES REAL ESTATE se anota a un año un dato de volatilidad de 8,95 por ciento, que lo sitúa asimismo en el quintil cinco por tal concepto, entre los mejores de su categoría. En el año se revaloriza un 21,89 por ciento y un 23,23 por ciento en el último periodo anual. El objetivo del fondo es lograr una revalorización del capital e ingresos superiores a los del FTSE EPRA NAREIT Developed index (Net TR, USD), una vez deducidas las comisiones, durante un periodo de tres a cinco años, mediante la inversión en valores de renta variable de sociedades del sector inmobiliario de todo el mundo y que, en opinión del gestor de inversiones, constituyan inversiones sostenibles. El objetivo del fondo es la inversión sostenible en el sentido que se le atribuye en el artículo 9 del Reglamento (UE) 2019/2088 sobre la divulgación de información relativa a la sostenibilidad en el sector de los servicios financieros (‘SFDR’) tal como reflejan nuestros datos. Su cartera incluye entre sus mayores posiciones nombres como Prologis Inc (5,20%) UDR Inc (3,60%) Camden Property Trust (3,40%) Healthpeak Properties Inc (3,20%) y Equinix Inc (3,10%). La inversión mínima requerida para suscribir la clase A de acumulación en dólares de este fondo es de 1.000 dólares (aproximadamente 850 euros), gravando a sus partícipes con una comisión fija de 1,50 por ciento y de depósito de 0,30 por ciento.
Con una volatilidad a un año de 9,01 por ciento, la clase BC en euros de NORDEA 1-GLOBAL REAL ESTATE FUND se revaloriza un 30,19 por ciento en el año y un 39,32 por ciento a un año. Su objetivo es proporcionar a sus partícipes un crecimiento de la inversión a largo plazo, invirtiendo principalmente en títulos de renta variable de empresas inmobiliarias de todo el mundo. En concreto, al menos dos tercios de su patrimonio total se invierte en títulos de renta variable y valores relacionados con la renta variable de empresas inmobiliarias y fondos de inversión inmobiliarios (REIT). Puede invertir hasta un 20 por ciento de su patrimonio total en títulos de renta variable de empresas inmobiliarias de mercados emergentes. Al gestionar activamente la cartera del fondo, el equipo de gestión selecciona las empresas que parecen ofrecer mejores perspectivas de crecimiento y características de inversión. Integra los factores ASG en su proceso de inversión. Sus mayores posiciones en cartera corresponden a Prologis Inc (6,02%) Simon Property Group Inc (3,67%) Sun Communities Inc (3,23%) Equinix Inc (3,10%) y Mid-America Apartment Communities Inc (2,97%). Grava a sus partícipes con una comisión fija de 0,95 por ciento.
Dentro del sector inmobiliario, dados los cambios sin precedentes en los hábitos comerciales y en los entornos de trabajo, parece que tenga sentido apostar por estrategias inmobiliarias de gestores especializados en inversiones en espacios logísticos y en edificios de oficinas en ciudades de alto crecimiento.
